Consejos fiscales para propietarios de propiedades de alquiler

Si compró, vendió o mantuvo una propiedad de alquiler en 2015, querrá este consejo antes de preparar su declaración de impuestos.

Es hora de impuestos nuevamente. Si posee una propiedad de alquiler, su estrategia fiscal es más compleja que para la casa en la que vive. A continuación, presentamos algunos consejos impositivos importantes para los propietarios de propiedades de alquiler.

Consideraciones de impuestos a la propiedad de alquiler cada año

A continuación, se muestran algunos puntos a tener en cuenta al presentar su declaración anual:

  • Su propiedad de alquiler aparece en El apego es de sus declaraciones de impuestos, que registra los ingresos y gastos de alquiler. Los gastos incluyen intereses hipotecarios, impuestos sobre la propiedad, mantenimiento, reparaciones, servicios públicos, tarifas de administración de la propiedad, depreciación y todos los demás costos asociados con la propiedad de la propiedad.
  • Si paga puntos cuando cierra el préstamo para la compra de una propiedad de alquiler, no podrá deducirlos por completo en el año en que se pagaron, como al comprar una residencia principal. En cambio, debe deducir puntos durante la vigencia del préstamo.
  • Si sus ingresos por alquiler exceden los gastos cada año, los ingresos están sujetos a impuestos como cualquier otro ingreso.
  • Si los gastos exceden los ingresos por alquiler en el Anexo E, lo cual es común debido a depreciación elemento de línea de gastos: puede deducir pérdidas de alquiler si sus ingresos no relacionados con la propiedad son de hasta $ 150,000 por año. Si sus ingresos no relacionados con la propiedad son de hasta $ 100,000, puede deducir las pérdidas por alquiler de la propiedad de hasta $ 25,000 al año. Si gana entre $ 100,000 y $ 150,000, ese beneficio de deducción potencial se reducirá a la mitad. Y si gana más de $ 150,000, no puede deducir las pérdidas del alquiler de la propiedad.
  • Si gana mucho para deducir las pérdidas del alquiler, las pérdidas pueden compensarse con impuestos sobre las ganancias de capital cuando venda.
  • Pregunte a su asesor fiscal si las deducciones o la acumulación de pérdidas por alquiler se ajustan a su perfil fiscal.

Consideraciones de impuestos sobre la propiedad de alquiler cuando vende

Cuando vende una propiedad de alquiler, paga impuestos sobre las ganancias de capital sobre su valoración. Debe consultar a un asesor fiscal para obtener cifras precisas, pero aquí hay una fórmula simplificada para estimar los impuestos sobre las ganancias de capital y la ganancia neta de una venta.

Reste el precio de compra, el costo de las mejoras realizadas y el costo total de venta (incluido el corredor, el título y las tasas de impuestos locales) del precio de venta. El número resultante es su ganancia de capital, y pagará impuestos federales y estatales de alrededor del 25 al 30 por ciento (según su perfil fiscal) sobre las ganancias de capital.

Veamos cómo se vería esa fórmula si comprara una casa hace ocho años por $ 200,000 con un descuento del 20% y una tasa fija de 30 años del 6% (la tasa en ese momento). Un análisis rápido de la calculadora de hipotecas nos dice que su saldo ahora es de $ 140,435.

Suponga que ganó $ 10,000 en mejoras a la casa en el camino, gana menos de $ 100,000 al año (por lo que no acumuló ninguna pérdida de alquiler para compensar las ganancias de capital) y ahora está vendiendo la propiedad por $ 300,000. En un condado que tiene un costo de venta total del 7 por ciento (incluida la comisión del agente inmobiliario, impuestos de transferencia, bonos y tarifas de liquidación), sus ganancias de capital estimadas rondarían los $ 69,000.

Usando la fórmula del impuesto sobre las ganancias de capital anterior, tendría alrededor de $ 17.250 a $ 20.700 en impuestos adeudados y, por lo tanto, tendría una ganancia neta de aproximadamente $ 117.865 a $ 121.315 en la venta.

Cómo evitar los impuestos sobre las ganancias de capital en la propiedad de alquiler

Puede evitar esta exención fiscal si su intención es comprar una nueva casa de alquiler inmediatamente después de la venta.

Haces esto con un beneficio del IRS llamado Intercambio 1031, que lleva el nombre del número de código del IRS. Esto le permite diferir el pago de los impuestos sobre las ganancias de capital al cierre, siempre que identifique una nueva propiedad de alquiler para comprar (por escrito) dentro de los 45 días y cierre la nueva compra dentro de los 180 días posteriores al cierre de la venta. .

Para obtener el beneficio fiscal completo, la nueva compra debe ser igual o mayor que su precio de venta y debe aplicar cada centavo de los ingresos netos de la venta a la nueva compra.

Una Bolsa 1031 pospone, en lugar de eliminar, la liquidación del impuesto sobre su venta.

Si planea convertir su nueva propiedad de alquiler en una residencia principal en el futuro después del intercambio, el IRS no tiene reglas específicas que le prohíban hacerlo. Si esta es su estrategia a largo plazo, consulte a su asesor fiscal sobre las implicaciones fiscales de las ganancias de capital antes de ingresar a su intercambio.

Obtenga más recursos para propietarios o consulte nuestra Guía de administración de propiedades de alquiler.

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Nota: Los puntos de vista y opiniones expresados ​​en este artículo son responsabilidad del autor y no reflejan necesariamente la opinión o posición de Zillow.

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